土 地 税 费 简 介

（陕西）

2008年1月

为了使土地经营者在拟订计划时更理性，考虑因素更全面，为了便于国土资源管理人员更好地为土地使用权依法流转服务，特将各种土地税费及其主要依据简介如下：

一、土地增值税：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。土地增值税实行30%、40%、50%、60%四级超率累进税率，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十一条、第十二条规定：土地增值税由税务机关征收，土地管理部门、房屋管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助征收。凡纳税人未缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。

二、耕地占用税：根据2008年1月1日起施行的修订后的《中华人民共和国耕地占用税暂行条例（国务院令第511号）的规定，耕地占用税纳税义务人是占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位或者个人。该行政法规所称耕地是指用于种植农作物的土地。占用林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地建房或者从事非农业建设的，依照该条例第十四条规定，比照执行。

耕地占用税由地方税务机关负责征收。土地管理部门凭耕地占用税完税凭证或者免税凭证和其他有关文件发放建设用地批准书。

三、城镇土地使用税：根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（国务院令第17号，1988年9月27日发布1988年11月1日施行）和《国务院关于修改〈城镇土地使用税暂行条例〉的决定》（国务院令第483号，2006年12月31号公布2007年1月1日施行）的规定，城镇土地使用税的纳税义务人是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。土地使用税的纳税人实际占用的土地为计税依据。土地使用税每平方米年税额为：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。城镇土地使用税由土地所在的主管地方税务机关征收。依照国务院行政法规规定，土地管理机关应当向土地所在地的主管地方税务机关提供土地使用权属资料。

四、营业税：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第十二条第（二）项，转让土地使用权的单位和个人应当向土地所在地的税务机关申报缴纳营业税。营业税税率表中，转让土地使用权税率为转让土地使用权收入的5%。

五、城市维护建设税：根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》规定，凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人。城市建设维护建设税，以纳税人实际缴纳的产品税、增值税、营业税税额为计税依据，分别与产品税、增值税、营业税同时缴纳，其税率：纳税人所在地在市区的，税率为百分之七；纳税人所在地的县城、镇的，税率为百分之五；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为百分之一。

六、教育费附加：根据国务院《征收教育费附加的暂行规定》，凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，都应当缴纳教育费附加。教育费附加以单位和个人实际缴纳的产品税、增值税、营业税的税额为计征依据，教育费附加征收率现在已调整为3%，教育费附加由税务机关负责征收。

七、契税：根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定，国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）和房屋买卖、赠与、交换，其承受单位应当依法缴纳契税。契税的计税依据：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额；成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。契税税率为百分之三至百分之五，我省按百分之三执行。契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者主管地方税务机关。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第十二条第二款规定“土地管理部门、房产管理部门应当向契税征收机关提供有关资料，并协助征收机关依法征收契税”。

八、印花税：根据《中华人民共和国印花税暂行条例》，签订房地产转让等契约的单位和个人应当依法向税务机关缴纳印花税。

九、所得税：根据《中华人民共和国个人所得税法》、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》规定，土地使用权转让收入、房地产租赁收入等应当并入企业或者个人应税收入总额依法向税务机关缴纳所得税。

十、城市房地产税：根据《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》和1994年国务院国发（1994）10号《关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营业税等税种暂行条例有关问题的通知》精神，城市房地产税只对中外合资企业、中外合作企业和外商投资企业的自用房产以及外籍人员、华侨、港、澳、台在内地拥有的房产征收。城市房地产税依照下列税率分别计征：一是房产税依房屋所余价值按年计征者，税率1.2%；二是房产依房屋租金按年计征者，税率18%。城市房地产税由地方税务局征收。

十一、国有土地使用权出让金：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，国有土地使用权出让金是指国家将宗地国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者按照与县级以上人民政府土地行政主管部门依法签订的合同约定支付的款项。国有土地使用权出让金数额的确定有拍卖、招标、挂牌竞价、协议等形式。经营性用地（商业、旅游、娱乐、商品住宅等用地）和工业用地的国有土地使用权出让金数额必须通过拍卖、招标、挂牌竞价竞争形式确定。国有土地使用权出让金由县级以上人民政府土地行政主管部门收取后，全额上缴同级财政。

十二、国有土地租金：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》规定，国有土地租金是指国家将国有土地出租给土地使用者，由土地使用者按照与县级以上人民政府土地行政主管部门依法签订的一定年限的土地租赁合同约定支付给国家的租金。短期租赁按年度或季度支付国有土地租金，年限一般不超过5年；长期租赁年限不超过法律法规规定的同类土地用途出让最高年限。国有土地租金标准应与出让国有土地使用权地价标准相匀衡。国有土地租金由县级以上人民政府土地行政主管部门收取后，全额上缴同级财政。

十三、新增建设用地土地有偿使用费：根据《中华人民共和国土地管理法》和财政部、国土资源部、中国人民银行《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》（国综[2006]48号 2006年11月7日 ）规定，新增建设用地土地有偿使用费是指农用地和未利用地转为建设用地时，市、县人民政府向中央和省级国库缴纳的平均土地有偿使用纯收益。新增建设用地土地有偿使用费征收范围：土地利用总体规划确定的城市（含建制镇）建设用地范围内的新增建设用地（含村庄和集镇新增建设用地）；在土地利用总体规划确定的城市（含建制镇）、村庄和集镇建设用地范围外单独选址、依法以出让等有偿使用方式取得的建设用地；在水利水电工程建设中，移民迁建用地占用城市（含建制镇）土地利用总体规划确定的经批准超出原建设用地面积的新增建设用地。新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准由财政部、国土资源部按照全国城市土地分等和城镇土地级别、基准地价水平、各地区耕地总量和人均耕地状况、社会经济发展水平等情况规定。根据财政部、国土资源部现行规定，新增建设用地土地有偿使用费征收标准分为十五等，最高为140元/平方米，最低为10元/平方米。《中华人民共和国土地管理法》规定，“新增建设用地的土地有偿使用费30%上缴中央财政，70%留给有关地方人民政府，都专项用于耕地开发”。

十四、耕地开垦费：根据《中华人民共和国土地管理法》、《陕西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》规定，非农业建设经依法批准占用耕地的，必须按照占多少垦多少的原则，由占用者按照土地利用总体规划的要求，开垦与所占耕地数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或开垦的耕地不符合要求的，应当向占用耕地所在地的设区的市、县（市）土地行政主管部门缴纳耕地开垦费，由收缴耕地开垦费的土地行政主管部门负责组织开垦数量和质量相应的耕地。耕地开垦后备资源匮乏的市、县，由上级土地行政主管部门收缴耕地开垦费，并组织开垦。耕地开垦费应当专户储存，用于开垦新的耕地，不得减免或者挪作他用。2000年9月25日，陕西省人民政府陕政发[2000]44号文件印发了我省耕地开垦费收缴标准，标准按耕地类型和建设用途分为18类，最低收费标准每平方米3元，最高每平方米25元。

十五、补充耕地保证金：根据陕西省人民政府《关于加强耕地占补平衡工作的通知》（陕政发[2000]44号）规定，建设单位或企业，能承担补充耕地开垦责任的，在补充该建设项目占用的耕地前，应按规定缴纳补充耕地保证金。

十六、土地闲置费：根据《中华人民共和国土地管理法》第三十一条第一款、《陕西省国有土地使用权出让和转让办法》第十八条第三款、《陕西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第二十三条和《西安市闲置土地处理办法》规定，土地闲置超过一年不满两年的，由县级以上国土资源行政主管部门向建设用地使用者依法征收土地闲置费。征收标准为每平方米10元至20元。以出让方式取得国有土地使用权的闲置土地，土地闲置费征收标准为土地使用权出让金总额20%以下。

十七、土地复垦费：根据《中华人民共和国土地管理法》和《陕西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》规定，因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏的，用地单位或者个人应当按照国家规定复垦；没有条件复垦或者复垦不符合要求的，按照每平方米五元至二十元的标准向设区的市、县（市）土地行政主管部门缴纳土地复垦费，专项用于土地复垦。

十八、土地复垦保证金：根据《陕西省实施〈土地复垦规定〉办法》规定，有复垦任务的生产建设单位，除国家铁路、公路建设项目外，在申请批准划拨建设用地时，必须按照复垦任务，向县级或县级以上土地管理部门缴纳土地复垦保证金。土地复垦任务完成后，由土地管理部门返还土地复垦保证金本金和利息。土地复垦保证金每平方米最高不超过1.5元。

十九、场地使用费：根据2001年3月15日第九届全国人大第四次会议修正后的《中华人民共和国中外合资经营企业法》第五条第三款规定，中国合营者的投资可包括为合营企业经营期间提供的场地使用权。如果场地使用权未作为中国合营者投资的一部分，合营企业应向中国政府缴纳场地使用费。2001年7月22日国务院修订后的《中华人民共和国中外合资经营企业法实施条例》第七章“场地使用权及其费用”规定，场地使用费标准应当根据场地的用途、地理环境条件、征地拆迁安置费用和合营企业对基础设施的要求等因素，由所在地的省、自治区、直辖市人民政府规定，并向国务院有关部门备案。从事农业、畜牧业的合营企业，经所在地的省、自治、直辖市人民政府同意，可以按合资企业营业收入的百分比向所在地的土地主管部门缴纳场地使用费。场地使用费在开始用地的5年内不调整。以后随着经济的发展，供需情况的变化和地理环境条件的变化需要调整时，调整的间隔期应当不少于3年。

二十、土地评估费（土地价格评估收费）：根据国家计委、原国家土地管理局关于土地价格评估收费的通知（计价格[1994]2017号）规定，土地价格评估收费是经营性中介服务收费行为，一般宗地评估采取差额定率累进计费。土地价格总额100万元以下收费标准为4‰；101—200万元部分为3‰；201—1000万元部分为2‰；1001—2000万元部分为1.5‰；2001—5000万元部分为0.8‰；5000—10000万元部分为0.4‰；10000万元以上为0.1‰。

二十一、建设用地批准书工本费：根据国家物价局、财政部《关于建设用地批准书收取工本费的函》（价费字1993）139号），县级以上土地管理部门依法颁发“建设用地批准书”，可收取工本费。每份证书收费最高不超过8元。2004年11月24日，财政部、国家发展改革委财综[2004]87号文公布取消了这项收费。

二十二、土地注册登记证书工本费：根据国家物价局、财政部等单位联合印发的《关于土地登记收费及其管理办法》（国土[籍]字[1990]93号）规定，土地注册登记证书工本费为个人每证5元；单位每证10元；“三资”企业和其他用国家特制证书的，每证20元。

二十三、土地权属调查、地籍测绘费：根据国家物价局、财政部等单位联合印发的《关于土地登记收费及其管理办法》（国土[籍]字[1990]93号）规定，土地权属调查、地籍测绘费按下列标准取收：1、党政机关、团体土地使用面积在2000平方米以下，每宗地收200元，每超过500平方米加收25元，最高不超过700元；2、企业土地使用面积在1000平方米以下，每宗地收100元，每超过500平方米加收40元，最高不超过4万元；3、全额预算管理事业单位执行党政机关、团体标准。差额预算管理事业单位土地使用面积在5000平方米以下，每宗地收300元，每超过5000平方米以内加收25元，最高不超过1万元，自收自支事业单位执行企业标准；4、城镇居民住房用地面积在100平方米以下的，每宗地收13元，每超过50平方米以内加收5元，最高不超过30元；城镇以外土地需使用土地利用详查成果资料，进行登记发证的每宗地以图幅为单位，每幅收10元图件编绘复制费。

二十四、征地管理费：根据国家计委、财政部《关于全面整顿住房建设收费取消部份收费项目的通知》（国家计委、财政部计价格[2001]585号），陕西省物价局、财政厅《关于降低部分建设项目收费标准的通知》（陕价费调发[2001]113号）规定，一次性征用耕地66.67公顷（1000亩），其他土地133.34公顷（2000亩）以上的，征地管理费最高为征地费总额的2.1%；一次性征用耕地66.67公顷（1000亩）其他土地133.34公顷（2000亩）以下的，征地管理费最高为征地费总额的2.8%。

二十五、水利建设基金：根据国务院国发[1997]7号文和陕西省人民政府1999年9月重新印发的《陕西省水利建设基金筹集和使用管理实施细则》规定，“全民所有制单位、非本村集体单位和个人征用专业菜地、水浇地、水田和旱地进行非农建设的，每亩分别一次性征收1000—1800元、800—1500元、500—1000元和300—800元的水利基金。占用土地按上述标准的三分之一征收”。“非农业建设征（占）用耕地应缴纳的水利基金，由各级农税部门征收”。

二十六、征地补偿费：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《陕西省建设项目统一征地办法》规定，经依法征用农民集体土地的建设用地项目，建设用地单位必须依法向国土资源行政主管部门缴纳征地补偿费。征地补偿费包括①土地补偿费、②青苗补偿费、③地上附着物补偿费、④安置补助费。征地补偿费专款专用，不得挪作他用。土地补偿费支付给被征地的农村集体经济组织；地上附着物和青苗补偿费支付给地上附着物及青苗的所有者；安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。

2006年8月31日，国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）提出：“被征地农民的社会保障费用，按有关规定纳入征地补偿费用，不足部分由当地政府从国有土地有偿使用收入中解决。社会保障费用不落实的不得批准征地。”2007年10月1日起施行的《物权法》第四十二条规定：“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给于拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”

※二十七、草原植被恢复费：根据2003年3月1日起施行的修订后的《中华人民共和国草原法》规定，建设征用或使用草原的，应当缴纳草原植被恢复费。草原植被恢复费专款专用，由草原行政主管部门按照规定用于恢复草原植被，任何单位和个人不得截留、挪用。

※二十八、森林植被恢复费：根据1998年4月29日第九届全国人大常委会修订后的《中华人民共和国森林法》规定：“进行勘查、开采矿藏和各项建设工程，应当不占或者少占林地；必须占用或者征用林地的，经县级以上人民政府林业主管部门审核同意后，依照有关土地管理的法律、法规办理建设用地审批手续，并由用地单位依法缴纳林林植被恢复费。陕西省人民政府行政规章《陕西省征用占用林地及补偿费征收管理办法》规定：森林植被恢复费按被征用、占用林地整地、造林、培育（包括森林防火、病虫害防治、林地复垦、林木抚育等）全过程的重置价格缴纳。

二十九、新菜地开发建设基金：《中华人民共和国土地管理法》第四十七条第五款规定“征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。”国家有关规定主要是指农牧渔业部、国家计划委员会、商业部发布的《国家建设征用菜地开发建设基金暂行管理办法》。该管理办法规定“在蔬菜产销放开后，能够满足供应，不再需要开发新菜地的城市，不收取新菜地开发建设基金。”我省除西安市依据本市地方性法规仍在征收该基金外，其他地方已停止征收该项基金。

※三十、市政公用设施配套费：根据国务院《关于加强城市建设工作的通知》（国发[1987]47号）精神，1988年西安市人民政府颁布了《西安市收取市政公用设施配套费的暂行规定》（市政发[1988]127号）。目前仍在依照该规定标准征收市政公用设施配套费：“在市区二环线以内”“征（收）农村土地进行工程建设的，每亩地收取市政公用设施配套费五万元；在二环线以外征（收）农村土地进行工程建设的，每亩地收取三万元”。“凡在市区一环线以内利用国有或集体所有的土地进行工程建设的，按建筑面积每平方米收取市政公用设施配套费九十元；在二环线与一环线之间利用国有或集体所有的土地进行工程建设的，按建筑面积每平方米收取七十元；在二环线以外利用国有或集体所有的土地进行工程建设的，按建筑面积每平方米收取五十元。”“市政公用设施配套费，凡征（收）农村土地进行建设的，由市土地局代收。”

※三十一、文物考古调查与勘探费：根据2002年10月28日全国人大常委会修订的《中华人民共和国文物保护法》第二十九条和《陕西省文物保护管理条例》第二十条规定，一切大型基本建设工程和在文物行政管理部门提供资料证实有文物埋藏的地段进行建设工程，未经省文物行政管理部门同意，土地行政管理部门不得批准征地。建设单位应当事先报请省文物行政管理部门组织从事考古发掘的单位在工程范围内有可能埋藏文物的地方进行考古调查、勘探。“凡因配合建设工程进行的考古勘探和考古发掘工作，由省文物行政管理部门组织实施，其所需费用由建设单位承担。”文物考古调查与勘探费的详细收费标准现仍按国家计委计价费[1997]1220号文件执行。

※三十二、地质灾害危险性评估费：根据1999年3月2日国土资源部令发布的《地质灾害防治管理办法》第十五条规定，“城市建设、有可能导致地质灾害发生的工程项目建设和在地质灾害易发区内进行工程建设，在申请建设用地之前必须进行地质灾害危险性评估。评估结果由省级以上地质矿产行政主管部门认定。不符合条件的，土地行政主管部门不予办理建设用地审批手续。”重庆等省（直辖市、自治区）价格主管部门规定了地质灾害危险性评费收费标准，陕西省没有统一规定，实际执行中是由建设用地单位与地质灾害危险性评估机构议定收费标准。

三十三、代征道路费：根据西安市地方性法规《西安市城市规划管理办法》第十五条规定“建设单位用地毗邻城市规划道路的，必须代征相应规划路面宽度一半的道路用地，由市政工程管理部门接收管理。”建设用地单位要负担征用这部分市政工程用地的各种费用，包括征地补偿费（土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费）、耕地开垦费、耕地占用税、征地管理费等。

三十四、临时使用土地补偿费：根据《中华人民共和国土地管理法》第五十七条规定，建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。在实际工作中，除划拨用地项目外，临时使用国有土地一般按《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十九条关于国有土地租赁的规定收取临时使用土地补偿费。

三十五、地籍档案资料信息咨询服务费：根据2003年10月30日国家发展和改革委员会办公厅印发的《关于地籍档案资料信息咨询服务收费性质的函》（发改办价格[2003]1107号），“各级国土资源行政主管部门所属的负责地籍档案资料管理和服务工作的事业单位，按照自愿原则接受相关单位和个人的委托，提供信息咨询等服务，其收费依据财政部、原国家计委《关于事业单位和社会团体有关收费问题的通知》（财规[2000]47号）的规定，应作为经营服务性收费由政府价格主管部门进行管理”。财政部、原国家计委《关于事业单位和社会团体有关收费问题的通知》（财规[2000]47号）“收费标准除价格主管部门明确规定实行政府定价或政府指导价以外，均由有关事业单位和社会团体等非企业组织自主确定或与委托人协商确定”。“事业单位和社会团体等非企业组织实施上述收费，应按国家计委、国家经贸委、财政部、监察部、审计署、国务院纠纷办《关于印发〈收费许可证管理办法〉的通知》（计价格[1998]2984号）规定，到指定价格主管部门办理收费许可证申领或变更手续，并凭收费许可证领购和使用税务发票，依法纳税”。

三十六、土地使用权交易服务费：根据《陕西省物价局关于土地使用权交易服务收费标准（试行）的通知》（陕价费调发[2004]34号）规定，经政府有关部门批准取得合法资格的土地交易服务机构在接受委托提供土地使用权交易服务时收取交易服务费。土地使用权交易服务费按成交价总额采取差额定率分档累进计收，由出让方和受让方各负担50%（双方有约定的从其约定），最高收费标准详见下表。收费单价应及时到价格主管部门办理《收费许可证》，公示收费项目和标准。

赵 杨 整理

“※”表示征地或占用土地进行建设直接涉及的相关收费。